A tributação sobre o ganho de capital na venda de imóveis sempre foi um ponto sensível para pessoas físicas e grupos familiares com patrimônio relevante. Com as recentes mudanças legislativas e a tendência de aumento da carga tributária sobre operações imobiliárias, esse tema ganha ainda mais relevância. A venda direta de imóveis por pessoas físicas pode resultar em uma incidência expressiva de Imposto de Renda, reduzindo significativamente o resultado líquido da operação e comprometendo estratégias patrimoniais de longo prazo.
A Reforma Tributária, consolidada pela Lei Complementar nº 214/2025, alterou de maneira profunda a lógica de tributação das operações imobiliárias realizadas por pessoas jurídicas, exigindo uma reavaliação cuidadosa das estruturas até então utilizadas em holdings patrimoniais. O que antes era, em muitos casos, uma escolha quase automática em favor da pessoa jurídica, passa agora a demandar análise técnica individualizada, sobretudo quando se trata da venda de imóveis e da apuração do ganho de capital.
Atualmente, o ganho de capital da pessoa física é tributado por alíquotas progressivas que podem chegar a patamares elevados, a depender do valor do ganho apurado. Além disso, benefícios como reduções por tempo de aquisição ou isenções específicas vêm sendo gradualmente limitados, o que reforça a necessidade de planejamento. Em um cenário de maior rigor fiscal e de constante fiscalização, a improvisação deixa de ser uma opção segura, especialmente em operações de alto valor econômico.
Nesse contexto, a holding patrimonial surge como uma alternativa lícita e eficiente para mitigar os efeitos da tributação sobre o ganho de capital. Ao estruturar os imóveis dentro de uma pessoa jurídica, é possível alterar a lógica da tributação na alienação desses bens. Dependendo do regime tributário adotado e da forma como o imóvel é classificado contabilmente, a carga tributária incidente sobre a venda pode ser substancialmente inferior àquela suportada pela pessoa física. Além disso, a holding permite maior previsibilidade, facilita a gestão do patrimônio e contribui para a organização sucessória.
É importante destacar que a simples constituição de uma holding, por si só, não garante economia tributária automática. A efetividade dessa estratégia depende de uma análise criteriosa da estrutura societária, do regime de tributação, da origem dos bens, da finalidade da operação e do alinhamento com a legislação vigente. Um planejamento mal conduzido pode, inclusive, trazer riscos jurídicos e questionamentos por parte do Fisco. Por isso, a avaliação prévia e personalizada é indispensável.
Em síntese, a Reforma Tributária transforma o planejamento imobiliário em um exercício técnico mais sofisticado, envolvendo estratégia, antecipação e conhecimento aprofundado do novo sistema. Nesse contexto, a revisão das estruturas existentes e o planejamento prévio das futuras alienações tornam-se medidas essenciais para evitar surpresas fiscais e preservar o patrimônio construído ao longo do tempo.
Diante de um ambiente tributário cada vez mais complexo e oneroso, antecipar decisões e estruturar corretamente a venda de imóveis pode representar a diferença entre preservar ou comprometer parte relevante do patrimônio construído ao longo dos anos. A atuação de um advogado especializado permite identificar oportunidades legítimas, reduzir riscos e construir soluções alinhadas aos objetivos patrimoniais e empresariais de cada cliente, com segurança jurídica e visão de longo prazo.
Bruno Burkart (OAB/SP 411.617)
Sócio do escritório Freire & Burkart Advogados
Assessoria Tributária do Grupo Paulicon
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