A chegada da Reforma Tributária promete alterar de forma profunda a relação do brasileiro com o patrimônio imobiliário. E, diante desse novo cenário, uma dúvida tem se tornado cada vez mais frequente: manter imóveis no CPF ainda vale a pena ou chegou a hora de migrar para uma estrutura de holding? A resposta depende de planejamento — mas, para a maioria das famílias, a tendência é clara: a partir de 2026, deixar bens imóveis na pessoa física ficará mais caro, mais burocrático e juridicamente menos seguro.
As mudanças previstas pela reforma tratam diretamente da tributação sobre a renda e sobre a transmissão de bens, o que atinge em cheio quem mantém imóveis no CPF. O ganho de capital na venda tende a sofrer majoração, tornando operações que hoje já são onerosas ainda mais pesadas. Além disso, a expectativa de aumento do ITCMD — junto da possibilidade de tributação de doações e heranças interestaduais — deve impactar de forma significativa quem prefere adiar o planejamento sucessório. Em uma realidade na qual inventários já são custosos e demorados, a tendência é que se tornem ainda mais caros.
No lado oposto, as holdings familiares continuam oferecendo um conjunto de vantagens relevantes. A organização patrimonial via sociedade permite que o planejamento tributário ocorra de forma lícita e eficiente, reduzindo custos que, no CPF, são praticamente inevitáveis. A sucessão se torna mais simples, evitando inventários que muitas vezes se estendem por anos e consomem uma fatia expressiva do patrimônio. Além disso, a holding fortalece a proteção jurídica dos imóveis, reduzindo riscos relacionados a disputas familiares, penhoras e conflitos futuros.
É importante reforçar que a reforma tributária não extingue as holdings e tampouco cria obstáculos para sua constituição. O que ela faz é evidenciar um problema que sempre existiu, mas que muitos preferiam ignorar: manter patrimônio imobiliário desorganizado é um convite a custos desnecessários e fragilidades jurídicas. Enquanto isso, quem estrutura uma holding bem desenhada se beneficia de maior controle, eficiência fiscal e segurança na transmissão dos bens às próximas gerações.
A comparação entre imóveis no CPF e na holding deixa isso claro. Na pessoa física, o contribuinte enfrenta tributação mais alta, burocracia intensa e sucessão complexa. Na holding, a família ganha flexibilidade, proteção e previsibilidade — valores que serão ainda mais relevantes no ambiente pós-reforma. E, como em qualquer estratégia jurídica, o tempo é um fator determinante: quanto mais cedo o planejamento for iniciado, maiores são os benefícios e menores os riscos.
Por isso, o momento atual é ideal para revisar a estrutura patrimonial familiar, avaliar alternativas e antecipar os efeitos das mudanças que vêm pela frente. Cada caso exige análise cuidadosa, considerando perfil, número de imóveis, objetivo sucessório e contexto familiar. Mas uma coisa já é certa: ignorar a reforma e adiar o planejamento pode custar caro.
Se você deseja reorganizar seu patrimônio com segurança e eficiência, buscar orientação especializada é o primeiro passo. Planejar é proteger — e a transição para 2026 será muito mais tranquila para quem começar agora.
Bruno Burkart (OAB/SP 411.617)
Sócio do escritório Freire & Burkart Advogados
Assessoria Tributária do Grupo Paulicon
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