Conforme já abordado nos artigos anteriores sobre planejamento patrimonial, a figura da Holding pode ser estruturada a partir de alguns pilares principais, como a economia tributária, preparamento sucessório e facilitação da administração e continuidade dos negócios da família.
Muitas famílias que buscam o planejamento tributário desenvolvem atividade imobiliária, como a compra e venda de imóveis ou locação, sendo mais um ponto de atenção no momento de planejar.
Como desenvolvem atividade econômica, devem se atentar à alguns pontos para que a Família possa se beneficiar legalmente da economia planejada.
A estrutura da Holding Familiar (patrimonial) é uma empresa criada para administrar bens, direitos e participações societárias, desempenhando um papel central na organização do patrimônio familiar ou empresarial, facilitando a sucessão, protegendo os ativos e otimizando a carga tributária.
No caso da Holding Imobiliária, o foco está na atividade imobiliária, como aquisição e revenda e locação de imóveis.
Com um bom planejamento tributário, é possível reduzir de forma expressiva a carga de impostos.
Uma etapa essencial do planejamento é definir o regime tributário mais adequado. Para Holdings Imobiliárias, não é permitida a adesão ao Simples Nacional. Restam, portanto, as opções pelo Lucro Presumido ou Lucro Real — sendo esta última mais complexa e demandando uma análise criteriosa da realidade da empresa.
A dúvida ao trabalhar com imóveis reside, normalmente em manter o bem em “estoque” ou no “ativo imobilizado” da pessoa jurídica.
Quando trabalhamos com o estoque da Empresa, ou seja, destinando-os à revenda, a tributação é mais leve: cerca de 6,73% sobre o valor da venda. Para adotar essa forma, a empresa deve cumprir com alguns requisitos, como ter como atividade a compra e venda de imóveis; contabilizar o imóvel como estoque desde sua aquisição; a possibilidade de revenda deve estar prevista no contrato social; e o imóvel não pode ser utilizado nas atividades operacionais da empresa.
Caso o imóvel seja usado para fins próprios da empresa, perde-se o direito a essa forma de tributação.
Conforme a Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, imóveis alugados podem ser posteriormente vendidos como estoque, desde que a atividade de locação conste no objeto social e os imóveis não tenham sido usados operacionalmente pela empresa.
Caso o imóvel esteja inserido no ativo imobilizado, tributa-se pelo ganho de capital (aproximadamente 34% sobre o lucro obtido – diferença entre o valor da venda e o valor contábil do bem). Como esse valor sofre depreciação com o tempo, a base de cálculo do imposto tende a aumentar.
Por isso, geralmente a classificação como estoque se mostra mais vantajosa, mas deve-se estudar cada caso para adequar-se tanto aos objetivos da família, como às necessidades do caso concreto evitando riscos e garantindo a conformidade com a legislação.
A Receita Federal tem intensificado o monitoramento das Holdings Imobiliárias, ressaltando a importância de se buscar uma orientação especializada, pois empresas que não seguirem os critérios exigidos para a tributação como receita operacional podem ser autuadas, resultando em penalidades e prejuízos consideráveis.
Bruno Burkart (OAB/SP 411.617)
Sócio do escritório Freire & Burkart Advogados
Assessoria Tributária do Grupo Paulicon
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